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土地の実勢価格は庶民と関係のない架空の価値に引っ張られる!?持ち家購入にはどう納得するかが大事。

2017年05月16日 ネズミ1号:略称「T」
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~金利低下でも伸び悩むとされる不動産株と土地の公示価格は上昇していることが示すもの~

Reuters:こういう記事を見ると土地の値段が下がっていると錯覚してしまいそうなのですが、実はここ数年微妙に土地の値段って上がっているみたいです。毎年1回国土交通省から地価公示法に基づき公表される土地の参考価格データ。

国交省は、全国各地に人を派遣もしくは委託して、さまざまな視点から土地を評価し標準価格を公示しているんですね。なぜこんなコストがかかることをやっているのか?地価公示法を見てみるとその理由が分かったりしするのですが、土地の相場観はこの地価公示価格を参考に取引されると言われています。


 

 

一見しただけだと分かりにくい土地の価値を法律で定められた通りに国の官庁が出してくれる標準価格として、実際土地の売買時に注目される指標だと言いわれていますが、そのワケは地価公示表を見てみると理解しやすいです。

地価公示法から抜粋

(目的)
第一条  この法律は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もつて適正な地価の形成に寄与することを目的とする。
(土地の取引を行なう者の責務)
第一条の二  都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行なう者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行なうよう努めなければならない。

地下表示法の総則を読むとなんとなくわかると思いますが、要するに国が根拠ある大まかな土地価格の目安を示すことで、適切な土地売買や、土地を担保にした経済活動なんかを安心・安全に行うことができるようにというこを目的としているという事ですね。

地価公示価格は上昇している

地価公示価格というのは国のお墨付きの土地の参考価格ということにですが、公示価格のデータを見てみると2016年度に比べ、2017年度は平均で0.36%上昇しているんですね。

2017-realestate-uprate.jpg

(全国土地公示価格の平均値より算出した土地価格の推移 ※地価公示チェッカーより)

2017年3月31日に発表された地価公示価格上位20位まで

2017-realestate-uprate2.jpg

(2017年の全順位を見たい人は、こちらからチェックすると大体の相場感が分かります。)

2015年以降実は土地価格は上昇し続けている

2015年までは微妙にマイナス下落でしたが、2016年からは上昇トレンドが公示価格のトレンド。細かく見ると東京や大阪の大都市圏の土地が上がっていて、その他の都道府県では逆にマイナスになっているのですが、実際土地取引をしようとすると、いろいろプレミアムを付けて公示価格より高めの取引されることが多いみたいです。

分かり易し例を出すと例えば都内の少し都心から離れた郊外の30坪の戸建てが5500万円だったとします。坪単価を計算すると、183万円。上物の建物が10年もしないうちに価値が限りなくゼロに近づいく事を考えると、結構割りだけな感じがしませんか?最近分譲で販売されているこの価格帯の住宅って業者さんに聞くところによると、上物は坪40万~50万ぐらいで立てているようです。サイディングを使っている家なんかはそんなパターンが多いみたいです。

例えば東京の公示価格の平均は300万円以上。これと比べれば100万近く安く見えますが、同じエリアの公示価格では土地の坪単価は80万から高くて100万位。

ようするに上物(建物)を含めて2倍近くの買い物をする事になるわけです。

東京の平均坪単価が300万以上というのは都心部の単価に引きずられているだけ!?

大都市圏都心の大型複合施設、大型マンション価格は海外投資目的による売買が価格を引き上げていると言われていますが、これって持ち家として住むために購入されている訳ではないんですね。そんなリートのような投資目的のマネーで土地の価格が引き上げられているわけです。

そういう意味では、株価が下がりつつあるされる不動産関連銘柄企業などによる取引によって実勢価格の割高感というのが演出されてきているような感じがします。

都心や郊外の人気エリアが大型開発されることで、投資を呼び込み、物件の価格が上昇する。金利が安いからといって無理なローンを組む人、価格が上がり過ぎて、より郊外の物件を求める人が「今が買いだ!」という心理で、ちょっと身の丈以上の物件に手を出してしまう・・・。そんなのが実態ではないでしょうか?

私の身近をみてみても、10年前ならば4000万前半の戸建てが中心だったのが、ちょっと広めの坪数で5000万中盤が一般的な戸建て相場になっているような感じがします。ある程度郊外エリアですが、マンションが5千万円前半が当たり前という感じ。

個人的な肌感覚としては、ここ数年で1000万年ぐらい値上がりしている感じがしています。

土地の実勢価格は庶民と関係のない架空の価値に引っ張られる!?

ニュースや記事では「金利低下でも伸び悩む不動産株が意味する事」な見出しが出ていたりしますが、だからと言って住宅の価格が肌感覚で過去の値ごろ感並みに即下がるという訳ではないというのは当然です。

関連銘柄の株価が下がっているということからこれから将来のことを明示しているというのは分かるのですが、今家を買おうと考えている人などにとっては、心理的には、将来土地価格が下がる可能性がある・・ではなく、「今が買い時なのでは?」と考えてしまうのも分かる気がします。

金利は超低金利ですし、消費税も込み込み、手数料も値引きしますと言われたらその気になってしまいますよね。

ただ、一生の買い物となる物件を購入するのでしたら数年前に同じような物件がどれぐらいの価格帯だったかちょっと調べてみても良いかもしれません。

~金利低下でも伸び悩むとされる不動産株土地の公示価格は上昇していることが示すもの~

身近な事例でいうと、東京郊外の内の周りにも、昨年あたりから、今空き地だったり荒地だった土地が綺麗に整備されて分譲住宅として販売されたり、高層マンションが経ちまくっている風景を良く目にします。

肌感覚では、10年前に比べて1000万弱値上がりしている感じがするエリアで、多量な物件が多く販売されているのを見ると、製造原価を下げながら、低金利、土地価格がさがっているという心理的な効果を狙って、今が稼ぎ時とばかりに投資をするデベロッパーや工務店の姿が思いう感んでしまったりしますが、実態はどうなんでしょうね。

そういう意味では新築で上物プレミアム価格積まれていない中古物件なんかはお買い得かもしれません。

一方で、現在2020年へ向けて大規模開発が行われている都心エリア。まだ東京オリンピックまで3年近くある中、早くも不動産関連銘柄の株価が下がって来ていることを考えると、今、割高感のある郊外の住宅は3年後にそれなりに下落するようにも思います。

そいういう意味ではあと数年待って2020年以降に都心の利便性の高い物件を考えるというのも戦略としては面白いかもしれませんね。

一度ローンを組むと大体ですが35年もの間毎月ローンを払い続けなけれならなくるのですが、10年後景気や経済がどうなっているか?今正確に予測することはほぼ不可能ですよね。

そいういう意味でもいろいろ視点で物件価格なんかを吟味することでどう納得するか・・。ということがポイントとなるように思います。



金利水準が低い今ならば、ローンを支払っている人については借り換えで十数年分の金利を節約するのも賢い選択かもしれません

実はどちらかというと、金利が安いこのご時世においては、金利プレミアムが切れる3年から5年たったような住宅ローンの借り換えなんかが結構お得かもしれません。まぁ変動金利になっても、2%台という感じかもしれませんが、借り換えでプライム金利で数年間1%台をきるような借り換えや、固定で2%台という借り換えができるのであれば大分節約できるかもしれません。 5年以上前のローンだと、固定で3%以上というケースが多かったように記憶していますが、すでに購入してローンを払っている人で、数年間のプレミアム金利が切れようとしている人は借り換えを考えてみると支払利息をそれなりのボリュームで節約できるかもしれませんね。

銀行に審査を出すのは慎重にした方がいいですが、すでにローン実績がる人ならば、まずはネットで無料シミュレーションしてみるのもありかもしれません。

 


2017年05月16日 ネズミ1号:略称「T」
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